Grundsätzlich sind alle baulichen Veränderungen bzw. Modernisierungen in den Wohnungen durch den Mieter genehmigungspflichtig. Zu baulichen Veränderungen zählen u.a.:
- Das Anbringen von Markisen, Vordächern, Antennen, insbesondere Parabolspiegeln
- Wanddurchbrüche, Abbruch und Einziehen von nicht tragenden Raumabtrennungen
- Veränderungen von Wänden, Decken und Fußböden
- Veränderungen an Türen und Fenstern
- Neuverlegen von Elektro- und Sanitärleitungen, einschließlich Fliesen
- Badezimmerumbauten
- Veränderungen an der Heizungsanlage
Bauliche Veränderungen, die der Mieter auf eigene Initiative und Kosten durchführen möchte, bedürfen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Diese Vereinbarung schreibt fest, welche Arbeiten durch Fachfirmen durchgeführt werden müssen und wie mietrechtlich verfahren wird. Diese Vereinbarung wird ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrages erklärt. Genehmigungen zu baulichen Veränderungen werden durch die Vermieterin erteilt, wenn diese Veränderungen keine Belastung für die Mitmieter darstellt und eine Verbesserung der Mietsache bedeutet. Ein Versicherungsschutz für Schäden, die durch Maßnahmen der Mieter eintreten, wird durch die Vermieterin abgelehnt.
Belästigungen durch Lärm führen letztlich zwangsläufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien. Grundsätzlich zählen Lärmbelästigungen zum vertragswidrigen Verhalten des Störers. Soll z.B. gegen einen Mieter wegen solchen laufenden Lärmstörungen vorgegangen werden, ist es weder für die notwendige Abmahnung des störenden Verhaltens, noch für eine Kündigung oder gar die Unterlassungsklage ausreichend, wenn lediglich von "laufenden Ruhestörungen" gesprochen wird. Daher ist zu empfehlen, zumindest Ort, Datum und Uhrzeit sowie die Art der Störung schriftlich zu fixieren und dafür weitere Beweise - z.B. durch schriftliche Bestätigungen der anderen Hausbewohner - zu sammeln.
Praktische Schwierigkeiten bereitet häufig die Substantiierung des Vortrages über die Intensität des Lärms. Auch insoweit ist z.B. eine pauschale Behauptung, es wäre "sehr laut" gewesen, regelmäßig nicht ausreichend. Man kann z.B. herleiten, der Partylärm aus der Nachbarwohnung war so laut, dass er das Geräusch von in der eigenen Küche einlaufendem Wasser übertönte. Da man dieses Geräusch rekonstruieren kann, ergeben sich daraus Anhaltspunkte für die Lautstärke des Nachbarlärms. Können die Lärmstörungen hinreichend substantiiert vorgetragen und bewiesen werden, so kann der störende Mieter im Wege der Abmahnung zur Unterlassung weiterer Störungen aufgefordert werden. Bei weiteren Störungen nach Abmahnung ist der Vermieter zur Erhebung der Unterlassungsklage (§ 541 BGB) und im Falle einer Verletzung der Rechte des Vermieters zur Kündigung berechtigt (§543 BGB). Nicht umsonst stellt die Hausordnung die gegenseitige Rücksichtnahme in den Mittelpunkt ihrer Ausführungen. Ein Zusammenleben von vielen Mietern mit unterschiedlichen Charakteren und Eigenschaften ist überhaupt nur gegeben, wenn Rücksicht auf den anderen genommen wird.
Bei Familienfeiern muss auf die Einhaltung der Nachtruhe ab 22.00 Uhr geachtet werden. Übermäßiger Partylärm ist vertragswidrig und berechtigt den Vermieter dem Mieter nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung fristlos zu kündigen. Gartenfeste, die sich im üblichen Umfang halten, müssen und werden von den Nachbarn hingenommen. Bei besonderen Anlässen (Hochzeit, Silvester, Fasching) ist auch eine Störung zumutbar. Natürlich gebietet es die gute Nachbarschaft, seine Mitmieter im Vorfeld zu informieren und um Verständnis zu bitten. Es gibt kein allgemeines Recht, einmal im Monat die Nachtruhe der Nachbarn stören zu dürfen.
Fünf Tipps für ein gutes Klima
Stoßlüften statt Dauerlüften; richtiges Lüften spart Energie. Alle Fenster dabei mindestens zweimal am Tag 5 bis 10 Minuten weit öffnen und möglichst für Durchzug sorgen. Die Heizkörperventile während des Stoßlüftens schließen. Auch unbenutzte Räume nicht auskühlen lassen. Sollte Schimmel auftreten, bitte den Vermieter verständigen; wir wollen die Ursachen prüfen.
Beachten Sie bitte, dass in die gelben Wertstoffsäcke und -behälter nur Artikel mit dem grünen Punkt und kein Müll, Tapeten und anderer Unrat gesammelt werden darf. Gelbe Säcke mit falschem Inhalt werden vom Entsorger nicht abgeholt bzw. dem regulären Restmüll hinzugerechnet.
Das Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft erfordert gegenseitige Rücksichtnahme aller Hausbewohner. Die Hausordnung, die ausdrücklicher Bestandteil des Mietvertrages ist, ist somit von allen Hausbewohnern einzuhalten.
Eine Kaution wird vom Vermieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt, da gesetzliche Vorschriften über eine eindeutige Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die Geldsumme ist vom Vermieter, getrennt von seinem Vermögen, bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Derzeit erhebt unsere Gesellschaft keine Kaution.
Mietverträge nach 1990:
Der Vertrag kann vom Mieter bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
Mietverträge vor 1990:
Die Kündigungsfrist ist in der Verwaltung zu erfragen (14 Tage oder 4 Wochen).
Leider ist es immer noch notwendig darauf hinzuweisen, dass die Zahlung des Mietzinses die Hauptleistungspflicht des Mieters ist, so dass der Verzug der Zahlung des Mietzinses eine Leistungsstörung darstellt. In Verzug setzt sich der Mieter bereits dann, wenn er nicht, wie im Mietvertrag geregelt und durch Unterschrift beider Vertragsparteien verbindlich vereinbart, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag an den Vermieter entrichtet.
Wird dies nicht eingehalten, ergehen nach entsprechender Mahnung gerichtliche Mahnbescheide, bzw. der Gerichtsvollzieher kommt ins Haus, es wird nach einer fristlosen Kündigung infolge nicht unerheblichen Zahlungsverzuges Klage beim Amtsgericht auf Zahlung der Rückstände, der künftigen Nutzungsentschädigung und auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Diese zusätzlichen Kosten hat ebenfalls der Schuldner zu tragen.
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter zur Benutzung einer Wohnung zu einem bestimmten Mietpreis. Die Mietvertrag muss enthalten:
- die Vertragsparteien
- die genaue Bezeichnung der Lage der Wohnung
- die vereinbarte oder bestimmbare Miete sowie der Nebenkosten
- den Beginn des Mietverhältnisses
- die Unterschriften der Mietvertragspartner
Haus und Grundstück sind sauber zu halten. Verunreinigungen sind von dem verantwortlichen Haubewohner unverzüglich zu beseitigen. Wenn die Reinigung des Treppenhauses nicht vom Vermieter übernommen wird, haben die Bewohner der Etagen für die Reinigung des vor ihren Wohnungen liegenden Vorplatzes und der nach der nächsten unteren Etage führenden Treppe zu sorgen. Die Bewohner des Erdgeschosses sind für die Reinigung des Erdgeschossflures bis zum Hauseingang zuständig. Wohnen in der selben Etage mehrere Mietparteien, so haben sie die Reinigung abwechselnd auszuführen.
Schimmel hat keine Chance
Schimmelbildung in der Wohnung ist ein Problem, welches Mieter und Vermieter gleichermaßen beunruhigt. Hier viel Wissenswertes und einige Hinweise zum Thema.
Trockene Fakten zur feuchten Raumluft Hätten Sie das gewusst? Pro Tag verdunstet eine mittelgroße Zimmerpflanze 1/3 Liter Wasser. Ein Mensch bringt es während der Nachtstunden schlafend auf die gleiche Menge und bei leichter Tätigkeit auf einen ganzen Liter Wasser. Die Wäsche auf dem Trockenständer gibt bis zum Einräumen in den Schrank sogar 3 ½ Liter Wasser an die Umgebung ab. In einem 3-Personenhaushalt summieren sich alle Feuchtigkeitsquellen schnell auf täglich etwa 6 bis 8 Liter. Und all diese Feuchtigkeit hängt unsichtbar in der Zimmerluft und verursacht nicht nur ein klammes Raumklima, sondern schafft, wenn sie sich an kühlen Wänden und in Zimmerecken niederschlagen kann, optimale Wachstumsvoraussetzungen für Schimmelpilze. Darum muss der Wasserdampf zum Fenster heraus, bevor er Schaden anrichten kann. Nun sind moderne Fenster dicht und damit gut für die sparsame Heizkostenabrechnung. Andererseits verhindern diese aber im Gegensatz zu ihren Vorgängern den ständigen leichten Zug - und damit den ständigen Luftaustausch durch die Fugen. Diese Aufgabe muss der Mieter selbst in die Hand nehmen.
Luftaustausch durch Stoßlüften
Für einen schnellen und gründlichen Luftaustausch sollte schon mindestens zweimal täglich die Fenster sperrangelweit geöffnet werden. Dies z.B. morgens nach dem Aufstehen und abends vor dem zu Bett gehen. Während dieser Zeit sollten die Heizkörper zugedreht werden. Die Sorge vor dem Wärmeverlust ist dabei unbegründet, denn die Wände und Möbel der Wohnung heizen mit ihrer gespeicherten Wärme die neue, trockenere Luft schnell wieder auf. So geht weniger Energie verloren als durch eine Dauerlüftung mit angekippten Fenstern. Dieses Dauerlüften mit angekippten Fenstern hat, natürlich vor allem in der kalten Jahreszeit, ein weiteres Problem. Zum einen kommt es kaum zu einem zügigen, kompletten Luftaustausch bis hinter jedes Möbelstück und in jede Zimmerecke, zum anderen kühlt die Wand rund um das Fenster besonders stark aus. Feuchtigkeit schlägt sich nieder, was direkt zu einem Schimmelbefall führen kann.
Effektiv Heizen
Eine weitere Ursache für Schimmelpilz-Wachstum ist extrem sparsames Heizen. Dort, wo Räume stark auskühlen - sei es über Nacht oder weil sie von den Mietern nur selten genutzt werden - schlägt sich die Luftfeuchtigkeit an den kalten Wänden nieder. Schimmel ist meist die Folge. Die Raumtemperatur sollte auch hier tagsüber wenigsten bei 18 - 20 Grad liegen.
Möbel am richtigen Platz
Noch ein Wort zum Thema Luftzirkulation: Feuchte Raumluft findet keinen Weg nach draußen, wenn sie an freier Bewegung gehindert wird. Nicht umsonst tritt Schimmel oft in verbauten Zimmerecken und hinter Möbeln auf. Großflächige Schrankwände sollen darum immer mindestens fünf Zentimeter Abstand zur Wand haben.
Zur ordnungsgemäßen Gebrauchsgewährung als Hauptpflicht des Vermieters gehört auch die Überlassung der Schlüssel für die Haus- und Wohnungstür sowie sonstiger verschließbarer Räume. Benötigt der Mieter, etwa wegen der Größe seiner Familie, zusätzliche Schlüssel, darf er sie auf seine Kosten anfertigen lassen. Bei der Räumung des Mietobjektes ist der Mieter verpflichtet, sämtliche Schlüssel zurückzugeben, auch etwaige zusätzlich angefertigte. Fehlende Schlüssel hat der Mieter dem Vermieter zu ersetzen.
Unbedingte Ruhe ist im Interesse aller Mieter in der Mittagszeit (13.00 - 15.00 Uhr) und ab 22.00 Uhr bis morgens 7.00 Uhr; an Sonn- und Feiertagen möglichst bis 9.00 Uhr einzuhalten. Insbesondere ist das Musizieren in dieser Zeit zu unterlassen. Fernseh-, Radio- und Tonträgergeräte sind stets auf Zimmerlautstärke zu beschränken. Dies gilt besonders bei geöffneten Fenstern. Die Benutzung dieser Geräte im Freien - auf Balkonen, Loggien oder im Garten - darf die Hausbewohner und Nachbarn nicht stören. Sind bei Arbeiten belästigende Geräusche nicht zu vermeiden, so sind diese auf werktags, außerhalb der Ruhezeiten zu beschränken. Kinder und Jugendliche sollen angehalten werden, das Spiele und Lärmen im Treppenhaus und Keller zu unterlassen.
Die Haus- und ggf. Nebeneingangstüren sind zwischen 2000 - 600 Uhr geschlossen zu halten. Hierfür ist jeder Hausbewohner oder deren Besucher, die das Haus betreten oder verlassen, verantwortlich. Haus- und Hofeingänge, Treppen und Flure müssen von Fahrrädern, Kinderwagen und anderen Gegenständen freigehalten werden, damit diese ihren Zweck als Fluchtweg erfüllen können. Kleinkrafträder o.ä. dürfen auch nicht vorübergehend in den Miet-, Keller- und Nebenräumen untergestellt werden. Leicht entzündbare Gegenstände und Flüssigkeiten dürfen weder im Keller noch auf dem Boden aufbewahrt werden. Das Betreten des Daches ist den Mietern oder von denen Beauftragten nicht gestattet. Das Grillen ist im Interesse der Mitbewohner auf Balkonen, Loggien oder unmittelbar an das Gebäude angrenzenden Flächen zu unterlassen. Blumenkästen müssen sachgerecht und sicher angebracht sein. Gießwasser sollte nicht Ihre Nachbarn beeinträchtigen.
Lärm und Geräusche von einem herkömmlichen Spielplatz müssen hingenommen werden. Spielplätze - auch in reinen Wohngebieten - sind nicht nur zulässig, sondern auch geboten, um den Kindern gefahrlose Spielmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung zu Ihrer Wohnung zu schaffen. Gleiches gilt auch für einen Bolzplatz, wobei aber das Gebot der Rücksichtnahme beachtet werden sollte.
Das Anbringen von Styroporplatten und -paneelen ist aus Gründen des vorbeugenden Brandschutzes zu unterlassen. Auch ist bei einem Auszug jegliches Styropor einschließlich der Klebereste zu entfernen, was üblicherweise zu teilweise erheblichen Putzschäden führt.
Tierhaltung in der Mietwohnung
Über die Tierhaltung in den Mietwohnungen gehen die Meinungen weit auseinander. Selbst die Rechtsprechung weist hierzu keine klare und eindeutige Linie aus. Grundsätzlich muss zwischen Kleintieren, wie Wellensittiche, Hamster und Zierfische, sowie der Haltung von Hunden und Katzen unterschieden werden. Die Kleintierhaltung ist unstrittig.
Daher gilt: Die Tierhaltung, speziell von Hunden und Katzen, bedarf der Zustimmung des Vermieters. In unseren Wohnblöcken ist die Haltung von Hunden und Katzen grundsätzlich untersagt.
Der Mietvertrag wird vererbt. Er endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Vermieter und Erben haben das Recht zur Kündigung. Der Ehegatte des verstorbenen Mieters führt den Mietvertrag allein fort; muss den Vermieter aber vom Tod des Partners in Kenntnis setzten.
Der Vermieter gestattet dem Mieter - soweit nicht bereits vorhanden - den fachgerechten Einbau eines Türspions, da für den Mieter ein schützenswertes Interesse besteht, zu wissen, wer vor der Tür steht.
Ein Untermietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einer dritten Person gegen Entgelt überlässt. Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten.